知名評論人 陳真誠
  法制晚報訊(記者 陳真誠)10月23日,北京市住建委聯合市國土局等多部門發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》,北京市住建委首次披露了已經開始實施的七條調控措施(俗稱“京七條”)。這說建築設計明北京房地產市場調控升級,調控在被冷處理了長達半年之久之後或將再次加碼,政府繼續搞好房地產市場調控、穩定房價的決心堅定不移。
  “京七條”房屋二胎無疑能在一定程度上起到短期內緩解房價預期從而穩定房價的作用,對促進房地產市場持續健康發展將起到一定的積極作用。不過,“京七條”本身還存在不少問題,最終效果還待觀望。
  首先,“自住型商品住房”很像經濟適用房。或因位置偏僻、配套不全等問題,重蹈淪為“雞肋”命運的覆轍。在一些地方,曾借貸經出現位置、配套、質量較差的經濟適用房遭棄購而位置、配套、質量較好的經濟適用房層出分配腐敗的問題。
  其次,“自住型商品住房”很像限價房,要求價住商不動產格低於同地段、同品質的商品住房約30%,這存在因果互為論證的問題。
  目前房地產市場形勢非常微妙,房價可能進入了不跌就漲、不漲就跌的困境。租屋如果新政策讓房價穩定了下來甚至使房價下降了,這些房子價格如果與其他商品房價格差不多甚至還高的話,也可能遭人棄購。
  第三,目前,不少人認為房價過高,在現實價格基礎上低30%是否依然過高?老百姓是否滿意?還有待市場檢驗。
  第四,如果政府不採取措施改變整個市場形勢,這些“自住型商品住房”對既有商品房價格、非“自住型商品住房”新房價格衝擊力、對整體房價的影響力存疑。
  第五,房地產開發、銷售等需要一個時間周期。在這個周期里,市場形勢、調控政策會不會出現大的變化?會不會出台長效機制?會不會真的在兩年內建設、上市7萬套?這些都還是未知數。
  第六,新政策並沒有觸及地價過高、土地財政以及政商合一的問題,如果地價繼續高高在上甚至上漲,土地成本剛性支撐理論等因素作用,想讓房價不繼續上漲很難。
  第七,新政策對存量房影響不大。如果存量房價格支撐著整體房價水平,那麼“自住型商品住房”的最終市場價格也會朝之看齊,對整體房價的中長期預期影響不大。
  第八,如果全國房價繼續膨脹,市場形勢繼續向上,北京肯定會受全國大市的影響,因此,僅北京採取措施而全國整體市場繼續高熱,其效果也將存疑。
  第九,儘管供求關係是基本的市場規律,但中國房市是個被扭曲的、非完全的市場,影響房價的因素已不只是供求因素。
  第十,回顧約從2005年以來的房地產市場變化軌跡,出現屢次調控不見效、屢調屢漲的重要原因之一就是,政策出了不少,也不能說政策本身沒有效力,問題在政策執行不到位,且政策多變。
  因此說,我們在積極肯定北京新政策的積極意義、樂觀期待“京七條”未來效果的同時,還應看到問題的複雜性。
  在對待房地產市場和調控上,決策層要務實些。既要加快解決相關體制、制度與法律建設等問題,加快研究出台調控長效機制,也要看到長效機制不是短時間能出或難快速見效的問題。
  在長效機制未出之前,對房地產市場不能不理不睬,而應綜合施治,尤要抓既有政策嚴格執行、認真落實。如果既有政策嚴格執行、認真落實了,即便長效機制一時難以出台,倒也未必要再出新的調控政策。
  文/陳真誠
  (原標題:對房地產市場不能不理不睬)
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